ERBBAURECHT VS. ERBPACHT


Im Volksmund werden die Begriffe Erbbaurecht und Erbpacht im Synonym verwendet. Tatsächlich unterscheiden sich diese Begriffe aber durchaus voneinander.

Und nicht nur das… Seit 1947 wurde die Erbpacht sogar verboten.


Bei einer Erbpacht wurde das Eigentumsrecht dauerhaft vom Nutzungsrecht getrennt. Die jährliche Zahlung des Erbzinses erfolgte in Form von Geld oder Naturalien..


Das Erbbaurecht hingegen ist zeitlich begrenzt.

ALLGEMEINES WISSEN


Der Erbbauzins beschreibt eine Zahlung an den Erbbaurechtgeber. Diese erfolgt je nach Vereinbarung monatlich oder jährlich.


Festgeschrieben wird der Erbbauzins nicht nur im Erbbaurechtsvertrag, sondern auch im Erbbaurechtsgrundbuch als Erbbauzinsreallast. Außerdem ist alle 3 Jahre eine Erhöhung des Erbbauzinses zulässig.

BESONDERHEITEN DES ERBBAURECHTS


Beim Erbbaurecht erwirbt der Erbbaurechtnehmer ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht am Grundstück des Erbbaurechtgebers. Festgelegt wird das Erbbaurecht im normalen Grundbuch, sowie in einem separaten Erbbaurechtsgrundbuch.


Der Erbbaurechtsgeber erhält vom Erbbaurechtsnehmer monatlich oder jährlich einen vertraglich festgelegten Erbbaurechtszins.

WER ERBBAURECHTGEBER SEIN KANN


Grundlegend kann das jeder, der Eigentümer eines Grundstücks ist. Meistens handelt es sich bei den Erbbaurechtgebern aber um Stiftungen, Kommunen oder die Kirche.


Der Vorteil bei Institutionellen Erbbaurechtsgebern (insbesondere der Kirche), ist die höhere Wahrscheinlichkeit, dass das Erbbaurecht nach Ablauf verlängert wird.

IMMOBILIE MIT ERBBAURECHT ALS KAPITALANLAGE


Da man bei Immobilien nur den reinen Gebäudewert und eben nicht das Grundstück von der Steuer abschreiben kann, kann der Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht zur Kapitalanlage unter Umständen durchaus sinnvoll sein.


Voraussetzung ist natürlich, dass das gekaufte Haus im Verkehrswert einen tatsächlichen Abschlag durch das Erbbaurecht erfährt und die Immobilie deswegen günstiger eingekauft werden kann.

AUSWIRKUNG AUF FINANZIERUNG


Eine Immobilie mit Erbbaurecht wird in Bezug auf die Finanzierung mit mehr Risiko beurteilt. Der Grund dafür ist recht simple...


Zahlt der Erbbaurechtnehmer den Erbbaurechtszins nicht mehr, hat der Finanzierende nicht nur die Immobilie „Am Bein“, sondern zusätzlich auch den Zins.

VORTEILE FÜR DEN ERBBAURECHTGEBER


Durch die Vergabe eines Erbbaurechts kann der Erbbaurechtgeber langfristige Einnahmen generieren und bleibt Eigentümer des Grundstücks.

VORTEIL FÜR DEN ERBBAURECHTNEHMER


Der Erbbaurechtnehmer genießt in den meisten Fällen den Vorteil, dass der Bau des Eigenheims durch Wegfall des Kaufpreises für das Grundstück erschwinglicher wird.


Derjenige, der in ein bestehendes Erbbaurecht eintritt genießt in den meisten Fällen den Vorteil, dass er günstiger einkaufen kann.

GRUNDERWERBSTEUER BEIM KAUF


Entgegen weit verbreiteter Annahmen fällt beim Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht eine Grunderwerbsteuer an. Und nicht nur das... Es ist sogar mehr als im "Normalfall".


Der Grund:

Nach § 2 Abs. 2 NR. 1 GrEStG stehen Erbbaurechte den Grundstücken gleich.


Berechnet wird die Höhe der zusätzlichen Grunderwerbssteuer anhand des Erbbauzinses, der Laufzeit und dem so genannten Kapitalwert gemäß „Bewertungsgesetz Anlage 9a“.


Beispiel:

3.000 € Zins, Laufzeit 60 Jahre


Gemäß des „Bewertungsgesetz Anlage 9a“ beträgt der Kapitalwert bei einer Laufzeit von 60 Jahren 17,930.


3.000 € x 17,930 = 53.790 €


Grunderwerbsteuer 5% (Baden – Württemberg) = 2.689,5 €


Diese 2.689,50 € zahlen Sie gesetzlich zusätzlich zu den auf den Kaufpreis anfallenden Grundeerwerbsteuer. Meiner Erfahrung nach wird dieser Anteil aber (zumindest in unserer Gegend) nur in den seltesten Fällen in Anspruch genommen.

VERKAUF DES ERBBAURECHTS


Bei der Veräußerung des Erbbaurechts ist üblicherweise eine Zustimmung des Erbbaurechtgebers notwendig.


Eine Zustimmung kann der Erbbaurechtgeber aber nur verweigern, wenn durch den Käufer nachweislich zum Beispiel die regelmäßige Zahlung des Zinses nicht gewährleistet werden kann. 

DER HEIMFALL


Hält der Erbbauberechtigte sich nicht an die Vereinbarungen wie zum Beispiel die Zahlung des Erbbauzinses oder lässt das Grundstück verwahrlosen droht Heimfall.


Die Konsequenz wäre, dass das Grundstück wieder auf den Eigentümer zurück „fällt“.

DAUER DER ERBBAURECHTSVERTRÄGE


In der Regel werden Erbbaurechtsverträge im Wohnbereich für 33-, 66-, oder 99 Jahre geschlossen.

WER DIE GRUNDSTEUER ZAHLT


Dem Fiskus ist egal wer juristisch gesehen Eigentümer des Grundstücks ist. Ausschlaggebend für die Zuordnung der Grundsteuer ist der wirtschaftliche Eigentümer.

ABLAUF DES ERBBAURECHTS


Nach Ablauf des Erbbaurechts wird das Gebäude Bestandteil des Grundstücks und geht in das Eigentum des Erbbaurechtgebers über.


Je nach Vertragsvereinbarung steht dem Erbbaurechtnehmer eine Entschädigung zu.

INHALT EINES ERBBAURECHTSVERTRAGES


  • Laufzeit
  • Höhe des Erbbauzinses
  • Zustimmung des Eigentümers bei Belastung oder Verkauf
  • Heimfall
  • Höhe, Art oder Ausschluss einer Entschädigung nach Ablauf der Laufzeit

HAFTUNGSAUSSCHLUSS


Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass der Inhalt des Ratgebers ausschließlich informatorischen Zwecken dient und keinerlei steuerliche- oder rechtliche Beratung darstellt.